Rechtsanwaltskanzlei Wolfgang Brunner
Rechtsanwaltskanzlei Wolfgang Brunner

Mietrecht

Meine Beratung und außergerichtliche sowie gerichtliche Interessenvertretung umfasst alle Aspekte aus dem Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Häufige Probleme sind hier die Nichtzahlung von Mietzinsen, Minderungsanlässe, Mängelanzeigen und der Kündigungsschutz sowie strittige Betriebskostenabrechnungen. Als langjähriger Vertragsanwalt des Haus&Grundbesitzervereins, Michelstadt können Sie bei mir von einer kompetenten Interessenvertretung ausgehen.

Aktuelle Gesetzgebung: Ein modernes Mietrecht für mehr Klimaschutz

Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen. Damit ist das Gesetzgebungsverfahren in Gang gesetzt. Was am Ende übrig bleibt, wird sich zeigen. Der Entwurf betrifft vier Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Mietrechtsänderung für 2013 im Bundestag beschlossen (13.12.2012); voraussichtliche Bundesratssitzung anfang Februar 2013

 

Normalerweise ist der 13. nicht gerade ein Glückstag. Der Deutsche Bundestag hat dennoch an diesem Tag über das Mietrechtsänderungsgesetz entschieden, trotz Einwände der Opposition! Das Änderungsgesetz wird daher vermutlich so oder mit kleinen Änderungen etwa im April 2013 kommen. Der Bundesrat wird hierüber vermulich Anfang Februar beschließen.

 

Im Großen und Ganzen ist das Änderungsgesetz vermieterfreundlich ausgestaltet und stärkt endlich einmal die Rechte der Vermieter!

 

Nachfolgend möchte ich daher die wichtigsten Punkte der kommenden Mietrechtsreform darstellen:

 

- Begrenzung von Mietsteigerungen


Da in Großstädten die Mietzinsen rasant und stetig ansteigen, sollen den Mieterhöhungen engere Grenzen gesetzt werden. Bekanntlich können Vermieter alle drei Jahre die Mietzinsen um 20 % erhöhen. Diese Deckelung soll nun in bestimmten Gebieten/Regionen bei maximal 15% liegen. Die Gebiete werden von dem jeweiligen Bundesland zuvor festgelegt. Zukünftig wird es also regionale unterschiedliche Kappungsgrenzen geben. Der Grundeigentümerverband Haus&Grund bezeichnete bzw. sprach von einem "fatalen Signal" an Vermieter.

 

Diese Regelung ist also eher vermieterfeindlich, als das Gegenteil!

 

- Eingeschränkte Mietminderung bei energetischer Gebäudesanierung

 

Zukünftig darf der Mieter bei einer energetischen Sanierung auch bei gewissen Beeinträchtigungen des Wohnwertes für einen Zeitraum von 3 Monate keine Miete mindern. Dem Vermieter soll hiermit ein größerer Anreiz gegeben werden, Maßnahmen zur Energieeinsparung durchzuführen ohne dem Risiko der Mietminderung durch den Mieter ausgesetzt zu sein. Der Mieter muss also Baulärm und Staub dulden, wenn beispielsweise die Heizung oder Fenster ausgetauscht werden  oder die Aussenfassade gedämmt wird. Der Mieter darf also erst nach 3 Monaten die Miete wieder mindern, wenn die Arbeiten bis dahin nicht abgeschlossen sind. Nur wenn eine Wohnung durch die Bauarbeiten zeitweilig überhaupt nicht nutzbar ist, soll das Minderungsrecht erhalten bleiben.

 

- Erleichterung von Zwangsräumungen

 

"Berliner Räumung" - die bereits praktiziert wird - wird nun Gesetz! Die Reglung soll es nunmehr von Gesetze swegen den Vermietern  erleichtern, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen, ohne das die Möbel entfernt werden müssen. Dies spart enorm viel Geld, wird allerdings bereits seit Jahren so gehandhabt. Also nicht wirklich neu!

 

Desweiteren soll es die Gesetzesnovelle nicht nur bei Mietzinsverzug ermöglichen, fristlos zu kündigen, sondern bereits bei Zahlungsverzug der Kaution. Dies ist wirklich neu, wichtig und im Sinne der Vermieter. Einer Abmahnung bedarf es dann nicht mehr. Im übrigen kann fristlos und nicht nur fristgerecht gekündigt werden.

 

- Sicherungsanordnung

 

Um dem Schutzbedürfnis des Vermieters gerecht zu werden, hat der Gesetzgeber nunmehr das Instrument der Sicherungsanordnung im neuen §283aZPO eingeführt. Wenn also eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage verbunden wird, kann der Vermieter beantragen, dass der Mieter für diese Beträge Sicherheit leistet, soweit sie nach Rechtshängigkeit fällig geworden sind. Für die Anwendung der Sicherungsanordnung kommen auch Nutzungsentschädigungsansprüche in Betracht, jedoch keine Betriebskostenforderungen wie z.B. Vorauszahlungen oder Nachzahlungen.

 

Voraussetzung ist jedoch, dass die Klage eine hohe Aussicht auf Erfolg hat und damit keine begründeten Einwendungen oder Einreden entgegenstehen. Ist also streitig, ob dem Mieter Minderungsrechte z.B. wegen Schimmel zustehen, wird es möglicherweise mit der Sicherungsanordnung nichts werden.

 

Desweiteren ist Voraussetzung, dass dem Vermieter ein besonderer Nachteil droht, wenn keine Sicherungsanordnung erfolgt. Die Dauer des Verfahrens und das Risiko einer späteren Zahlungsunfähigkeit des Mieters genügt insoweit leider nicht. Der Vermieter muß vielmehr darlegen und beweisen, dass ihn der Ausfall finanziell besonders hart träfe. Dies wird dann der Fall sein, wenn der Vermieter auf die Zahlungen angewiesen ist und deren Ausbleiben seine Existenz bedrohen würde. Also sehr hohe Anfoderungen an die Sicherungsanordnung!!!

 

Damit sich der Mieter auch an eine Sicherungsanordnung hält, hat der Gesetzgeber weitreichende Konsequenzen für dessen Mißachtung vorgesehen, nämlich die Möglichkeit des Vermieters eine einstweilige Verfügung gemäß § 940aAbs.3ZPO zu beantragen mit dem Ziel, den Mieter im Eilverfahren zu räumen.

 

Dennoch wurde diese Regelung vom Haus&Grund verständlicherweise sehr gelobt, insbesondere im Hinblick gegen den Kampf gegen Mietnomaden. Grünen-Fraktionschefin Renate Künast kritisierte die Regelung und forderte als Kündigungsvoraussetzung vergeblich eine "Abmahnung".

 

Insgesamt möchte ich die Neuregelungen doch als Gewinn der Vermieterrechte bezeichnen, die letztlich auch durch Mitwirkung der Interessenverbände von Haus und Grund in geltendes Recht umgewandelt wurden bzw. noch werden.

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Und es war wieder an einem Freitag und dann auch noch der Tagesordnungspunkt Nr.13 des Bundesrates - gutes Omen für Vermieter? Ja, denke ich!

 

Der Bundesrat hat am 01.02.2013 das neue Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen!

 

Das Gesetz ist am 01.05.2013 in Kraft getreten.

 

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